如果不是房价高，我早TM移民福州了！

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谈及福州的房地产格局与房地产发展，无法避开福州的城市格局和商圈布局。

因为福州属于河谷盆地地形，整个城市格局与北方城市完全不同，城市格局导向下的商圈布局也完全区别于北方城市，因而依托商圈分布的房地产格局也必然与北方平原城市不同。

因此，对于福州来说，欲谈地产，先看城市，再聊商圈。

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福州有着南方山水组团城市的琐碎灵动，却不失北方城市的组团融合包容。

我的上篇关于福州交通的文章，有谈过福州属于典型的山水组团型城市——城市地形复杂，被闽江、乌龙江穿过，城市被切割成若干个城市组团。

类似这样的山水组团型城市，我也去过很多，比如重庆、武汉、昆明。行走在这样山水组团的城市，完全和郑州这类平原城市是两种感觉，几乎每过一段路程，就能看到潺潺流水或者是起伏的山坡，拐个街口，就能看到另一幅风景，因此不管我们是在武汉还是在重庆、昆明，经常走在街上会停下来，拍个照片。

当然，这样的城市也会带来一个负面效果，就是这样的城市太琐碎了，城市组团过于零散。就拿昆明来说，整个城市被切割成若干个组团，组团之间的交流因为地形的限制，各自为政，组团与组团之间不仅沟通困难，而且还有大量的城市断裂带。用一句通俗的话来讲就是，如果我的酒店是在一个城市组团，需要前往另一个组团购物，可能要穿越大片的城市断裂带——城中村，然后堵在某座大桥上。

但是，在福州完全就没有这样的感觉。城市板块琐碎但不杂乱，城市井然有序。这个城市虽然从地形上来讲，属于典型的南方山水组团城市，但城市规划上，却有典型的北方城市的融合性。在福州呆了几天，整个城市感受下来，非常舒服。

仔细想了一下，大概有两个最大的原因——

第一，福州真的太小了。因为福州属于典型的盆地城市，城市扩张被四周的大山牢牢锁死，导致福州建成区面积仅270平方公里左右。在山水组团型城市里面，福州的建成区面积远低于武汉的560平方公里，更别说重庆的700多平方公里。

山水组团型城市的建成区扩张逻辑大概是如下——城市框架拉大，城市新区产生，跨江桥或高架桥引流，城市空白区域的填充。这一逻辑的关键点在于跨江大桥、高架桥的组团引流。如果唯独城市框架拉大，城市交通体系没有跟上，必然会导致城市发展的空心化——城市组团中出现断裂带，城市界面混乱。比如，昆明就属于典型的失败案例。

而福州因为建成区极小，城市框架也并未无序拉大，中心城市的实心化异常明显，琐碎的城市组团之间几乎没有城市断裂带，所以城市界面看起来就非常简洁。

第二个原因就得益于福州的交通体系了。上一篇文章中，我谈过福州城市交通体系的升级完善，比如16座跨江大桥的修建，比如城市大立交体系的搭建。跨江大桥体系加强了组团间的沟通交流，城市立交和快速高架体系加快了城市组团内部和组团之间的双向沟通交流，而大量的过街天桥和过街隧道体系加速组团内部的交通便捷程度。

有这几大交通体系的保障，整个福州虽然被地形切割，但组团间的交流并未停滞，城市仍然是有机的整体。

这么看来，福州城市有大江大河穿过，有典型的南方城市的山水景观。与此同时，福州城市小，没有盲目扩张，城市实心化特征明显，没有城市空白断裂带，交通体系发达，组团交流便捷，城市形成统一的融合整体。

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我是一个修补匠，城市升级本领强。

上文说到，福州城市面积异常的小，在地形限制下，也没有太大的施展空间，所以福州长期起来的城市规划重点，都放在现有城区的升级。

因此，福州在很长的一段时间里，都化身城市修补匠，而且城市升级本领还很强。

1.福州城区如开了挂一般的建公园，跟所谓的绿城“郑州”比，福州才是真正的绿城。

早在2013年，福州的森林覆盖率就高达55.3%，森林覆盖率具全国省会城市第二，仅次于杭州。不仅如此，福州在如此高的森林覆盖率之上，疯狂的建公园。

目前福州有大大小小20余个城市公园，而且这20余个城市公园均匀的分布在城市的各个角落。

（图片来源于新浪乐居）

福州政府还不止步于此，针对着20余个城市公园，还不断地扩建升级，仅在2015-2016年，福州政府又不断扩建新建了18个城市公园。

这其中有福州最知名的西湖公园——

还有闽江畔绵延5.5公里的闽江公园——

当然，更多的是类似光明港公园这种城市小型的街区公园——

通过这么多公园的建设，我们作为一个外乡人，行走在福州的每一个街区，都能看到一片郁郁葱葱的街区公园，几乎每一个城市大组团内部都有一个百亩以上的城市级公园。每个公园里都能看到三三两两的福州人，游闲的行走在河畔树下。

2.建新不忘改旧，福州对传统历史文化街区的改造升级保持始终如一的坚持。

在福州人的印象中，传统老福州有两大核心。三坊七巷算一个，自古以来三坊七巷就是福州达官贵人的私宅汇聚地。上下杭是另外一个，这是福州市井文化和商业文化的核心。如果三坊七巷是老福州的政务中心的话，上下杭就是老福州的商务中心。

三坊七巷的升级已经完成，如今政府的政府工作重点放在了上下杭的升级改造上。目前上下杭的改造一期工程已经进入尾声，也已经逐步开放。此去福州，我也有机会参观了上下杭。走下来，给我最大的感受是，福州政府是中国为数不多的能把老街区的保护和升级做到极致的政府。

在上下杭街区尚未启动改造的前期，福州市政府坚持“不改不动”的原则，将该片区的重点放在老建筑的保护上，因此片区内大量的历史文化建筑原貌被完整的保留下来。

在上下杭街区启动后，福州市政府又坚持“修旧如旧”的原则，在原有历史文化风貌的基础上，保持外立面基本不动，内部空间结构调整的方式，进行升级改造，因此我们可以从大量的保持原有风貌建筑的基础上感受老福州的风情。

从前期“不改不动”的原则，我们能看到福州政府在升级改造过程中的冷静与克制，不盲目，对于城市印记和城市符号先保留。

改造启动后，又坚持“修旧如旧”的原则，对外立面风貌不动少改，只针对空间结构进行升级，福州政府又展示出超前的改造理念。

3.福州关于城市细节的升级，更令人感动。

除了“大建公园”和“文化街区改造”这类城市规划的大工程，福州这个城市还总能在城市的小细节方面感动到你。比如——高架的绿化工程。

现在中国修高架桥的城市不少，但是能像福州这样把城市高架和城市绿化结合起来，并坚持下去的城市，真心不多。

福州的高架桥下种植了大量的爬墙虎之类的植物，在温润的气候下，爬墙虎一路向上生长，把桥柱和桥墩包裹成绿色。除此之外，还在高架桥上种植了大量的三角梅，并且控制花期，保证三季盛开。因此，福州的高架桥可能是全中国最漂亮的高架桥。

行走在这座城市，映入眼帘的大概就是这样——

福州可能真的应该感谢城市空间太小，摊大饼似的扩张无法施展，因此福州政府化身修补匠，将主要精力放置于现有城区的升级改造。

这些升级有城市里随处可见的20多座公园，有寄托老福州印记的上下杭街区改造，甚至还有高架绿化这类小细节。

在这些升级改造下，福州城市的整体价值极其的高，而且极其均衡，随处可见公园，随处都有绿化，城南城北都能体验老福州的历史文化。

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超大型核心商圈逐步弱化，中小型商圈全面开花。

小编一直以来都十分推崇欧洲那种城市商业布局模式，整个城市的商业被全面打散，分布在若干个城市街区之中——小型的街区商业辐射并服务着一个街区，几个街区组合起来形成一个中型区域商业，最后城市的关键节点，有一个核心商业辐射全城。

这样的城市商业布局有一个好处就是，每一个街区的商业资源是均衡的，几乎每个街区都可有一定体量的商业配套服务，买个菜出门就可以完成。如果周末购物，首先选择的是就近的区域商业中心，如果买个奢侈品或者其他特殊的消费，最后向核心商业聚集。这样不仅生活便捷程度大大提升，对于城市的交通压力也有大大缓解。

可惜的是，在中国绝大多数城市都是一两个核心商圈独大，平日里买个菜得跑2里路，看场电影就得跑的更远，一到周末，大商圈附近的人乌央乌央。比如，这样的城市就有郑州。

然而，得益于福州大立交体系的完善，福州的商业格局雏形正在向欧洲的这种商业布局逐步靠拢——

1.城市级核心商圈功能逐步弱化

最早福州的核心商圈在东街口商圈，包括大洋百货、东百、东方等多个百货类商场，同时又融合了三坊七巷这个文化商业街区。

但是伴随城市发展，百货类业态逐步退出商业的舞台，加上东街口商圈位于城市腹地，扩张和升级的难度较大，这个商圈的辐射能力逐步弱化，现在的东街口商圈更注重高端奢侈品的消费，是福州本地奢侈品业态的主要聚集地。

相对东街口商圈，东南侧的万宝商圈不仅能够更便捷的吸纳仓山区的客流，而且在二环高架和地铁的带动下，也能更便捷的吸纳全程客群。万宝商圈在城市进化的过程中，逐步成为福州的核心商圈，但与东街口不同的是，万宝商圈的业态更多是轻时尚类业态。

2.区域型商圈全面开花

伴随二环高架的通车，以及金山大桥等多个跨江大桥的通车，在福州二环高架的各个关键节点以及跨江大桥互通立交的关键节点出现大量的区域型商圈。

比如浦上商圈，红星国际、仓山万达广场、特易购几大商业体在浦上大道上呈“一”字排开。金山板块因为浦上商圈的成熟，尤其是苍山万达的进驻，整个板块的价值迅速提升。

3.街区商业遍布全城

提到街区商业，可能大家的第一反应就是，不就是临街商铺嘛，有什么稀奇的，郑州不是哪都有么。

可是福州的街区商业与郑州的临街商铺有大大的不同——

福州的临街商业大都是三层为主，而且大都是独立商业，其他城市包括郑州大都是2层，甚至是一层为主。

在我们的印象中，这种3层的独立商业因为面积大，业态局限的原因，非常难以存活。所以临街商业2层才是王道，然而福州的这种3层独立商业活的非常有滋有味。

业态形式上也区别于郑州的便利店、烟酒店、胡辣汤等业态，反而以更加休闲、更加生活。更加具备体验性。比如有中小型的世纪联华超市，比如有别致的咖啡店，比如有文化气息足足的书吧，甚至还有星巴克。

总的来说，福州的商圈格局呈现超大型商圈弱化，区域型商圈崛起，街区商业如星光一般洒满全城，这样的商业格局体系就导致了，从商业配套价值的角度来看，福州的整体城市商业价值更加均衡。

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便捷的城市交通体系打通了零碎板块间的沟通，让城市间的交流更加便捷，也就导致了城市的交通价值更加均衡。

因地形受限，福州无法完成摊大饼似的扩张，福州政府将城市建设核心放在现有城区的升级改造，整个城市随处可见公园，随处都有绿化，城南城北都有老福州文化印记，整个城市的生态价值、文化价值基本均衡。

三维立体的商圈体系让福州整个城市的商业配套价值虽然零散，但更胜在均衡性。

从这三点来看，整个福州的城市价值在便捷交通、均衡生态文化、完善商圈的塑造下更加均衡。记住这个词——“均衡”，这是与郑州等大多数城市最大的不同。

郑州之类的城市的发展就像练外家拳一样，更强调刚猛扩张，倾全城甚至是全省之力，优势资源向城市新区倾斜，强调城市新区的崛起，也就导致了郑东新区甚至是白沙的城市价值一路走高，而其他方向上的城市组团被极大忽视，这种拳法更容易走火入魔，走火入魔的结果就是城市价值失衡。

而福州，为中国的城市规划和建设又开创了另一条道路，福州更像一个内家拳高手，一方面不断强调现有城区的自我升级完善，一方面加强城市交通的不断升级和商圈的均衡分布，这样整个城市的价值更加均衡，也更加良性。

从个人角度来看，小编更喜欢内家拳型的城市，毕竟这样价值均衡的城市会让居住在这里的每一个人都能平等的享受城市的价值。

END

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